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本報特稿/台灣房市回顧與展望/智庫論壇/淡江大學財務金融所教授謝明瑞、空中大學商學系講師周信佑
一.前言
2018年元月初始，農曆戊戌年獵月將至，正值歲末年初，新年新氣象，然而，新年舊房市，買氣雖有回升之勢，但讓利求售仍為房市主流，整體房市仍屬不景氣中的復甦持平階段，因此，2017年的成交量雖已擺脫2016年的低迷狀況，成交總數回升到26.8萬棟，但距離業者最高的40萬棟需求仍有一大段的距離，足見不動產市場仍存在不合適的機制，使得相關需求與動能未能適量釋放。
在房市經歷三年的不景氣後，為了促進民間合理的資產交易與流動，且由於影響房市去化的最主要因素為稅制，中華民國不動產仲介公會全國聯合會(全聯會)曾建議應將房地合一稅率自現行二年內處分課45%至35%的稅率，統一調降至20%，藉以釋放房市交易量，並避免移轉時的重稅轉嫁至消費者；同時建議政府應推出加強版的「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，幫助年輕人能購屋，消化閒置資金，活絡房市，增添內需景氣動能。
在台灣房市的發展過程中，高房價曾是十大民怨之首，因此，全聯會的建議其實仍有爭議，但也可以見證並推論台灣房市在經歷長達三年的不景氣之後，業者象急於推動新的房市政策，並藉以活絡房內的急切心態。
本文主要是針對2017年的房市發展過程加以回顧，再對2018年的房市之展望加以分析探討。
二.房市變動分析
2014年，台灣房市交投由濃轉淡，2017年下半年開始呈現回溫現象，唯距離房市活絡仍有一段差距，亦與不動業業者期待相去甚遠，歲末年初之際，有關當前的房市變動，可分為2017年的回顧，以及2018年的展望等兩大部分來說明。
(一).2017年的房市回顧
有關2017年的國內房市回顧，可分為下列幾個因素來加以說。
1.房市是一個「讓」字
2013年，永慶房產集團的好房網開始票選房市每年的關鍵字，如2013年房市多頭飆到最高峰，房價再三攀高，引起民怨，而當年房市代表字為「貴」，2014年，房市反轉向下，故其代表字為「跌」，2015年，投資人在等待中盼望房市回春，當年的代表字為「等」，2016年，房市持續不景氣，買氣冷青，房市代表字為「冷」，因此，一個字的簡言意賅，便可凸顯當年房市現象。
2017年，房市代表字票選結果為「讓」字，第二及第三分別是「等」與「降」，三個字均反映了在當前房市不景氣中，唯有「讓」利，才有可能成交的事實。因此，「讓」字在今年房市中為影響房市活絡與否的主要關鍵，同時也反映了2017年房市現象，也是買賣雙方都認同的唯一指標，因為不論是新屋推案還是中古出售，有讓利才有成交，這也是2017年房市讓利成交的王道。
2.房市價穩量增
大體而言，房市不景氣是政府政策干預因素所造成，如「都更三法」、「租賃專法」、「前瞻基礎建設特別條例」、「遺贈稅分級制修正」，以及「雨遮屋簷不計坪不計價」等政策的通過與實施，影響房市發展甚巨。唯不動產業者在歷經調整過後，已呈現轉好走勢，根據國泰建設與潤泰創新國際兩大建商的觀察，就房市而言，在量價萎縮及高檔整理後，預期房市將是「價穩、量增」的走勢。
3房市北跌南升
2017年，台灣房產交易回升，全年的交易量約26.8 萬棟，呈現量價齊穩走勢，預估2018年全台交易量可望持穩中微幅成長，移轉量挑戰30 萬棟。而在全台房市走勢中，呈現北三都包括台北、新北及桃園的下跌走勢，但是南三都包括台中、台南及高雄則是微幅上揚。
4.購屋預算增加
在不景氣時期，預售屋買權期貨特性不明顯，買氣不佳，價格與新成屋的價差逐漸縮小，造成購屋者的選擇轉向。對建商而言，新成屋就是存貨，降價求售是減低資金成本壓力的主要模式。由於預售屋及新成屋賣方是專業的代銷業者，而中古屋市場賣方是一般屋主，反應時間較長，亦少有降價求售的考量，造成中古屋買氣停滯，以及新成屋與中古屋的價差縮小至1 成以內的特殊現象。
由於新成屋與中古屋價差逐漸縮小，影響消費者的購屋選擇，根據中信房屋發布的第4季宅指數調查資料，消費者偏愛新成屋比例達70%，遠超過選擇中古屋的56.9%及預售屋的32.1%。且兩年內有購屋意願者，還願意增加近50 萬元預算購買新成屋。這種轉變即與新成屋與中古屋價差接近，造成消費者願意增加預算購買新成屋，且以首購族群占大宗。
5.二房銷售佳
隨著房市由盛而衰的變化，國人(特別是年青首購族)對於房市的需求型態亦有所轉變，根據住展雜誌的統計，2016年，北市新建案二房戶數首次超越同期的三房戶數，2017年第一季，除了北市二房比重持續擴大，桃園市二房供應量也超過三房。主要因所所得水準未有效提高，且房價下調相對有限，加上台灣由於少子化現象明顯，每戶人口縮減，對房市產品的需求亦有所調整，房市交易結構產生明顯轉變，根據內政部資料顯示，2017 年第3季，全國設有戶籍的住宅，毎戶人口數在「2 人以下」者為293.92 萬戶，占全國整體695.3 萬戶比重將近一半(42.3%)，而在高房價時代，現代人生活壓力越來越大，不僅單身、不婚族、頂客族愈來愈多，對住房需求也較過往有明顯的不同。坪數不大但交通便利的2 房產品，因總價較低，空間也較套房、三房等產品更為彈性，更符合目前少子化的家庭成員需求，市場相對活絡，且有率先反彈走勢。唯當二房供給量快速放大時，也必須考量房市反彈後可能造成過量的危機。
6.移轉棟數增加
所謂的買賣移轉棟數是指「建物所有權買賣移轉棟數」，是指完成登記過戶的建築物數量，唯須考量房屋買賣從簽約到完成過戶所需延宕的時間。一般而言，在房地產市場中，每年第4季為房市的傳統旺季，根據六都政府公布，2017年11月份建物買賣移轉棟數，成交量年增10%，較10月大幅上揚24%，累計1至11月的交易量的年成長率達一成以上(13%)。其中，台北市交易量為2,060戶，包括中山區、內湖區與大安區等，其交易數都超過200戶；新北市移轉4,384戶，成交量主要是在淡水區、板橋區、新莊區等，主要是因交屋潮而衝高移轉量。
從六都房市一致反彈的走勢觀之，房市已觸底盤整，唯投資買盤尚未回籠，代表買方不認為未來房價有反轉向上的條件，不願意追價，但建商讓價意願則持續提高，造成部分中古屋主提升讓利意願，但幅度較少。另方面，低價、高機能的個案仍是買方主力訴求，而若房貸利率維持低檔，且換屋族亦相繼進場，將是交易量突破的關鍵。
7.都更案增加
房市交投逐漸回穩，價格也漸趨合理，也帶動國有地都更案去化速度。根據國產署統計，2017年，國有地參與都更分回標售案共57戶，標脫39戶，總金額逾新台幣21億元，比2016年的1億2640萬元大幅增加約18倍。事實上，在最近三年中，由於國內房市不景氣，國有地設定地上權招標案急速下降，國產署參與的都更案也乏人問津，其中，較具指標性的案子是位於台北市中正區汀州路一段的「千荷田」建案，國產署共分回32戶，但僅標脫2戶，標脫金額1億2640萬元，表現不佳。2017年，房價緩步調降，且國產署陸續「降價求標」，都更分回戶的標脫率亦逐漸回穩，雖然標脫率不及3成，但已明顯回溫。
此外，幾個招標案亦有活絡跡象，如位於羅斯福路三段的「耕曦」，因位於台北市大安區的精華地段，且為小坪數規劃，總價較低，表現相對較佳；內湖都更社區的「碧湖君鄰」、內湖區民權東路三段的「聯勤三喜」，以及中山區松江路的「東西匯」等亦有不錯的銷售潛力，顯示房地產的回春對都更案亦是一大利多。
(二).2018年的房市展望
台灣房市在2017年呈現相對明顯的回溫現象，在「價穩量增」的交易過程中，房價何時落底成為潛在購屋人所關注的議題，而有關2018年的房市展望亦成為消費者所需瞭解的現象，這可分為下列幾個因素來加以說明。
1.房市領先指標上揚
一般而言，領先指標綜合指數具有預測未來景氣變動之功能，當領先指標抵達高峰(或谷底)時，則可預期一段時間後景氣亦將達高峰(或谷底)，而國內目前研判房市景氣的主要有3個指標，分別是國泰房地產指數、台灣住宅需求動向調查，以及台灣房地產景氣動向調查，而建商購地的活絡與否，則被視為是房市的重要領先指標。2017年，建商加速買地，如興富發、潤隆兩大建設公司合計買地超過210億元，打破歷年購地紀錄，另外，大陸建設、櫻花建設、達麗建設，以及國建等，也同為搶地大戶，蘇軾的題畫詩：「竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知」，國內大型建商的購地或搶地行為，或可做為潛在購屋人觀察房市榮枯的一項重要指標。
2.六都公告地價下降
房市低迷盤整，價格疲弱，同時也反映在公告地價，根據2018年的六都公告土地現值、公告地價統計，六都地價幾全部下降，如台北市分別下跌1.76％、6.12％；新北市則下調1.82％、0.84％，桃園市下修2.41％、4％，台中市下挫0.98％、6.36％，台南市微跌0.04％、0.05％，高雄市也小跌降0.42％、1％。
以首善地區的台北市為例，為反映一般正常交易價格變動情形，經地價評議委員會綜合考量內政部建議、民眾負擔能力及地方財政自主，評定台北市2018年公告地價平均跌幅6.12％，是1987年有統計數據以來最大跌幅。而公告土地現值調降1.76％，為連2年下跌，有助於房市的未來發展。
3.房貸餘額增加
房貸餘額的變化與房市景氣變化息息相關，而隨著經濟景氣略回溫，潛在購屋人包括首購族、換屋族等自住客也看好時機進場，根據央行的統計資料，2017年度，每個月房貸餘額約增加200-300億元，年增率約4%至5%，顯見房市買氣相當穩定。
4房貸利率提升
根據中央銀行統計，2017年11月，五大銀行新承做房貸，利率回升至1.63％，終止連6降走勢，且新增房貸金額達480.95億，創下近2年來的新高，也是房地合一上路後的最高房貸額度，而新貸金額增加，利率走升，顯示房地產市場有回溫現象。另外，在臺銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大銀行中，各種貸款利率中，只有購屋貸款利率上升，資本支出貸款、周轉金貸款、消費性貸款等利率均為下滑。新增房貸金額為房地合一課稅新制上路以來的新高。根據銀行法規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30％，唯房貸利率提升對房市的去化相對不利。
5.高資產族帶動房市需求
一般而言，不動產交易狀況仍視個案、區域表現，不乏區域破盤價建案支撐交易的案例，且首購換屋族群仍為主力買盤，不過銀行當前的爛頭寸仍多；特別是2017年11月16日，財政部發布「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」，預訂2019年實施共同申報準則(Common Reporting Standard,,CRS)，也就是台版肥咖條款即將上路以後，高資產族可望將海內外「現金資產」轉往收益型不動產，其中，以租金報酬率2.2%以上的店面、商辦為主，可望帶動國內房市，特別是中南部建地因單價較北部低，交易將持續熱絡。
6.房價變動的預期
大體而言，2018年，台灣房市將續承2017年回溫走勢，房價呈現盤整緩跌，主要因目前房市仍以自住客為主，新屋讓利已成共識，破盤個案愈多，愈會形成市場價格競爭壓力，使得房價短期維持盤整緩跌，長期也不易回升。唯儘管買方購屋信心增加，但在讓利成交的大前提下，房價依然沒有上漲空間，盤整趨勢不變，因此，根據永慶房屋的「永慶房產趨勢前瞻報告」，有57%預期房價呈現「L走勢」，即台灣房價在一段時間內的平均變動，固定在某一個水平上，或在某一個小區間中做較小的波動。
另外，有將近一半的民眾(47%)看跌2018年第1季房市，主要因全台有超過12萬的新餘屋去化壓力，新屋降價求售的狀況可能加速，若央行隨美國升息，則房市可能成為「價緩跌、量持平或小幅回升」的態勢。另外，有六成以上(64%)的消費者認為房市尚未到最低點，且有將近5成的民眾認為「房價還有下跌空間」。其中，桃園、高雄更有35%~49%認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」，說明房價仍沒有上漲的空間。至於房市何時「落底」，桃園以南的五大都會區民眾預估有45%~50%的機率為明年底；而雙北市居民則認為應在2019年或以後，顯然國內房市的「L走勢」短期間內仍難以更動，市場中仍將以中小坪數、低總價、自用型首購及首換市場當道，總推案金額上看1,500億元。
7、「九合一選舉」的利多
在現代經濟社會中，政治與經濟活動相互影響，而2018年底有「107年九合一選舉」，包括中華民國直轄市長選舉及中華民國縣市長選舉，是中華民國地方公職人員選舉，而縣市長選舉是「107年九合一選舉」的一部份，政黨基於勝選之考量，對於有礙房市發展的因素可能去除，且預期將會有更多的政策利多，房市將呈正面發展。
三.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論與建議如下：
1.新年新氣象，唯國內房市買氣雖有回升之勢，但讓利求售仍為房市主流，整體仍屬不景氣中的復甦持平階段，足見當前不動產市場仍存在不合適的機制，使得相關需求與動能未能適量釋放。
2.2017年的房市回顧中，主要現象包括房市是一個「讓」字、房市價穩量增、房市北跌南升、購屋預算增加、二房銷售佳、移轉棟數增加，以及都更案增加等。
3.2018年的房市展望中，其主要現象包括房市領先指標上揚、六都公告地價下降、房貸利率提升、高資產族帶動房市需求、房價預期變動，以及選舉利多等。
4.在房市不景氣中，全聯會建議政府在銀行爛頭寸氾濫，且自住客躍居為購屋主力之際，可考量重新審查現行之不動稅制是否合理，同時可推出額度9成、貸款年限拉長至40年、寬限期延長至5年、1％以下低利率的「青年安心成家購屋優惠貸款」加強版，並朝高成數、高期數、高寬限期、低利率的「三高一低」方向改革，以解決餘屋過剩、銀行資金過多的現況。
5.2018年有「107年九合一選舉」，執政黨在百廢待舉中有不能輸與不可輸的心態，亦即政黨基於勝選之考量，必然會在下半年釋放大量政策利多，去除有礙房市發展的因素，房市將朝穩中帶俏的正面發展。
6.2018年，房市回溫現象明顯，房價雖仍處於L型階段，但仍建議潛在購屋人可擇時擇地進駐房市。
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